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中糧鴻運半年入市 拿地當天組建團隊
當前，全國樓市似乎仍未擺脫“下行”陰影，那些“地王”項目尤其讓開發商頭疼。任何事情都有例外，這跟操盤手密切相關。
去年8月份，中糧豪擲逾13億元殺入成都熱門高端住宅區“攀成鋼”板塊，樓面地價達6820元/平方米，成為彼時“新地王”。與“地王”相比，業界更關心中糧何以盤活“地王”。
從今年4月份首次開盤到9月底，這個名為“中糧鴻雲”的項目實現銷售回款近10億元，目前已基本覆蓋拿地成本，投資回報率約18.4%。中糧玩轉“地王”，背後又暗示瞭其在項目運營、管控上的什麼秘密？
策略：瞄準年輕人
中糧鴻雲項目被稱之為成都熱門高端住宅區最後一塊成規模的稀缺項目。一位參與競拍的成都地產人士回憶說，雖然土地市場當時偏冷，但圍繞這塊地房企競爭相當激烈，包括保利、綠地、合能、藍潤等19傢房企，歷經103次舉牌，中糧最終勝出。《每日經濟新聞》記者實地調查瞭解到，中糧鴻雲項目周邊，境內外資本早已佈局瞭密集的樓盤。與這些項目相比，中糧鴻雲項目拿地成本並不占優勢，比如新鴻基拿下成都ICC時成本僅2769元/平方米，合景泰富和香港置地拿下環球匯天譽時也隻有4200元/平方米。
面對區域白熱化競爭，再加上在土地成本又不具有優勢，中糧何以借勢操盤中糧鴻雲？半年之內，何以迅速回款10億元？中糧置地成都公司負責操盤中糧鴻雲的營銷總監陳駿飛告訴《每日經濟新聞》記者，“拿到地當天，我們就組建瞭運營團隊，針對片區高房價和大戶型特征，進行瞭差異化定位，主推戶型面積在60~90平方米，再匹配一些110~120平方米的大戶型，讓那些仰望攀成鋼片區的青年置業者能夠實現入門級高端住宅的願望。”
中糧幾年前已佈局成都樓市，但過去往往以高端產品著稱，在陳駿飛看來，隨著中糧地產的市場化和專業化運作逐步成熟，他們也學會瞭在市場競爭中如何“接地氣”。
“當然，在拿地時我們就成立瞭一個拿地小組，包括營銷部、財務部、研發部、投資部等多個部門，都是各部門的一把手參加，保證產品準確研判定位。”陳駿飛介紹說，從中糧成都一級部門到各部台北市融資貸款門，再到項目公司，管理比較順暢，保證瞭運營效率。
據瞭解，中糧鴻雲項目今年4月份開盤當天銷售瞭800多套，截至9月底實現銷售回款近10億元。陳駿飛總結說，“這主要是入市時機把握的好，當時正趕在成都春季房交會前夕，實現瞭搶客期 蓄客 ，同時我們關註瞭很多競品，在 平銷期 賣亮點。”
借私募基金杠桿化運作
去年11月，中糧地產披露公告稱，公司與上海景時成攀投資中心（有限合夥）簽署瞭投資協議。上述合夥型地產基金增資1.96億元，成都中糧增資400萬元，增資之後註冊資本為4億元，其中成都中糧控股51%股權，前述合夥型地產基金占股49%。
陳駿飛表示，中糧鴻雲項目引入基金，有一部分基金份額來自公司員工持有，這是一種激勵措施，保證瞭對購房人更負責任。
按照項目運作邏輯，成都中糧在項目公司設立及前期運作中已提供約4.75億元流動性支持，包括但不限於項目公司設立的費用及獲取目標項目支付的搬遷補償資金等，年化成本9.5%。
上述合夥型地產基金以股東借款名義向該項目公司提供貸款5億元，年化成本9.5%。截至今年3月初，上述5億元資金全部到位。基金退出時點為項目可售面積的銷售率須達90%，成都中糧享有優先回購權。
陳駿飛坦言，項目引入基金，他們感到瞭較大的內外部壓力，基金方負責人不定期從外地來瞭解項目銷售進展和回報率。對內方面，他們要進一步提升項目銷售服務及後期物業服務體系。
陳駿飛解釋瞭“杠桿化”運作的奧妙，項目借助2倍多的財務杠桿，考慮凈資產收益率（ROE）時，雖然當前利潤率一般，但資產周轉率和杠桿倍數高，照樣可以提高ROE水平，而在售項目是低價入市，往後走“議價”和“溢價”空間高，利潤率走高。
在成本控制上，陳駿飛透露，之前一些產品因設計變更，浪費很多資源，設計團隊優化後可售面積增加，節約成本幾千萬元，又背靠中糧集團優勢，供應商集中化采購，建設成本得以優化。
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本文來源：每日經濟新聞 作者：杜冉樂新聞來源http://money.163.com/15/1023/01/B6IV8NI500253B0H.html
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