開發商轉身運營商：如何讓存量物業更有價值?
11月25日，花樣年發佈公告稱，其間接附屬公司深圳美易傢掛牌新三板的申請獲批。這是國內分享經濟熱潮下第一隻以在線短租及度假物業運營為題材的股票。從萬科的長租公寓，到劉愛明的中城新產業，以及花樣年的美易傢，房地產商在持有物業運營領域花樣頻出，但物業運營產生的微薄租金，是否能夠負擔起開發團隊的現有規模？在運營物業過程中，他們面臨的最大阻力來自哪裡？在持有型物業裡，哪一類才是最佳選擇？
11月25日，花樣年控股（01777.HK）正式宣佈，其間接附屬公司深圳市美易傢商務服務集團股份有限公司在新三板的掛牌申請獲得批準，這也是在國內分享經濟熱潮下，第一隻以在線短租及度假物業運營為題材的股票。
在花樣年董事局主席潘軍看來，房地產過去都是以制造增量為主，很少有人去關註存量，地產商也多數以開發為主，而忽略瞭運營和服務。隨著房地產市場進入下半場，在供過於求的行業格局下，無論是萬科試水“先租後售”、度假物業租賃、短租型辦公樓，還是產業園孵化器，存量物業的盤活與運營有望成為房地產市場的下一個金礦。
與此同時，國內物業偏低的租金回報率，對於地產商尋求投資收益帶來極大壓力。在從開發商到運營商轉型過程中，地產商將面臨怎樣的挑戰？
盤活存量物業的生意
位於廣州市黃埔大道交界的棠下湧東路上，在一棟紅色外墻建築上，“萬科驛”三個字特別醒目。《每日經濟新聞》記者瞭解到，萬科驛是萬科近兩年推出的針對年輕人、創客的租賃型產品，該物業是萬科在廣州推出的萬科驛金融城分店。
與傳統的住宅銷售不同，萬科驛由萬科包租下舊廠房並改造而成，可租單位共有110套，均為4.5米層高的LOFT產品，項目隻對年輕人開放。對於成功申請入住的租客而言，未來在購買萬科旗下住宅物業的時候還可享受額外優惠。萬科這一“先租後買，租金可抵房款”的模式，一度被業界解讀為顛覆瞭房地產傳統的開發-銷售模式。
盡管萬科否認瞭上述說法，但其承認，該模式體現瞭長租公寓業務與住宅開發業務之間的協同效應，長租公寓業務可以為住宅開發業務儲備客戶、提前鎖定客戶，住宅開發業務節省的營銷費用，可以用於回饋長租公寓客戶，推動長租公寓業務的發展。公司不排除未來探索住宅“租售並舉”、“先租後售”等新的業務模式，但目前並無具體計劃。
國內房地產市場在經歷瞭近20年的開發後，積累瞭大量的存量房。調查數據顯示，2013年我國房地產市場的沉淀房屋有2.2億套，城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套。在共享經濟時代，滴滴快的與Uber正是通過盤活閑置的租賃車資源，實現瞭巨大的成功。無論是萬科驛還是美易傢，均瞄準瞭空置物業與租賃需求之間要素錯配背後蘊藏的市場。
潘石屹的SOHO 3Q則瞄準瞭國內過剩的寫字樓資源。SOHO 3Q的商業模式是將寫字樓辦公室或辦公桌以短租的形式對外出租，預訂、選位、支付等環節都在線上完成。除瞭SOHO中國自持物業外，潘石屹還將其復制到更多並非SOHO持有的物業。按照潘石屹的設想，在2015年末之前，3Q中心的數量增加到11個，擁有超過11000個座位，明年達到40000個座位。
在萬眾創業的熱潮下，產業園也成為資本試圖盤活的重要資源。以前協信地產CEO劉愛明為例，這位前萬科高管於下半年重回深圳創辦瞭中城新產業控股（深圳）有限公司，瞄準的正是產業園改造升級的機會，公司還獲得瞭萬科與世聯行的入股。
持有回報率成最大難題
盡管中國房地產市場提供瞭巨大的存量物業，涵蓋住宅類、商用物業以及產業園，不過房地產商想從以前簡單粗放的開發銷售向追求精細化的持有運營轉型，並非易事。
首當其沖的是，在現階段，持有運營的回報率遠低於傳統的開發建設模式。以住宅或公寓為例，新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，目前國內住宅物業租金回報率約為2%~3%，這意味著同樣一套房，房企選擇持有住宅物業，從租金收入獲得的現金流甚至不夠償付貸款利息，負回報決定瞭租賃型住宅難以成為行業主流。
華南一傢上市房企的高管向記者表示，萬科推出的“先租後買”模式，從目前來看更多隻是一次營銷噱頭，住戶租和買的並非是同一個項目，萬科驛隻是萬科在長租公寓市場的一次試驗，目前難說貢獻盈利。更重要的是，對於購房者而言，地段與價格才是最大的痛點，萬科給予的額外優惠，能否保證它的租戶能轉化成買傢，有效性有待觀察。
相對於住宅類物業2%~3%的租金回報率，廣發證券的研究報告指出，目前一線城市的優質商用物業租金回報率可以達到5%~6%，在社會無風險收益率逐步走低的背景下，開發商持有優質商用物業的意願會增強。
不過，要通過持有運營商業地產獲利，首先要解決的是資金沉淀的難題。歐陽捷表示，以往房企在開發商用物業時，大多采用“現金流成本法”，即通過部分銷售回籠現金，覆蓋項目的開發與持有成本，在實現現金流平衡後再培養持有型物業。隨著市場結構性分化加劇，商用物業的銷售難度加大，甚至無法覆蓋開發與持有成本，因此以萬達為首的商業地產開發商，正嘗試通過眾籌等形式實現資本化運作，從以往的重資產持有轉變為輕資產運營，解決資金沉淀的難題。
融資成本偏高則是制約商業地產持有回報的另一個難題。以新城控股為例，歐陽捷算瞭一筆賬，公司此前發行的境內公司債成本為4.5%，如果加上1.5%的管理成本，意味著持有的商用物業即便能達到6%的收益率，對於企業而言依然是無利可圖。
越秀房托一位內部人士向記者表示，該基金此前成功收購瞭上海宏嘉大廈，盡管項目當前的租金回報率僅為4.1%，但由於越秀房托采用瞭100%貸款的方聯徵信貸年息借貸增貸轉貸大溪汽車貸款式，整體融資成本僅為2.4%，通過財務杠桿反而提升瞭項目的回報能力。由此可見，低成本的融資能力是房企轉型商業地產運營商的關鍵。
相對於商業地產，在大眾創業的時代，包括眾創空間在內的產業地產未來或將擁有更大的空間。中信證券房地產分析師陳聰認為，不同於傳統的商用物業，像優客工場這樣的新型產業園除瞭能提供辦公場所外，還能提供企業發展所需要的第三方服務，甚至扮演孵化器的角色。除瞭傳統的租金收入外，地產商還可以通過提供融資顧問、管理咨詢服務，甚至入股中小企業，拓展更多的收入來源。
不過，類似的新型產業園對於房企的綜合金融能力提出瞭更高的要求。作為國內首傢提出“產權換股權”PE思路的地產商，星河集團曾推出以產權或“現金+產權”的方式，與入駐深圳星河world項目的擬上市企業進行股權置換，但公司總裁姚惠瓊此前在接受記者采訪時坦言，星河集團的優勢在於公司是國內最大創投機構——深圳市創新投資集團的第二大股東，能為公司提供優質的擬上市企業，這是其他房企難以比擬的先天優勢。
“由於創業者本身不具備較強的支付能力，這意味著類似眾創空間這樣的物業是很難單純通過租金回報獲利”，協縱國際集團聯合創辦人黃立沖向記者表示，如果站在PE的角度，即便是知名的PE機構，每二十個項目隻有一個能彰化信貸什麼是房貸信貸貸款全省皆可處理成功並上市，因此類似眾創空間這樣的物業想通過孵化企業獲利的難度非常大。
本文來源：每日經濟新聞 作者：區傢彥
新聞來源http://money.163.com/15/1204/02/B9V5TA7H00253B0H.html
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